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東京とその周辺地域における不動産投資コンサルティングの実績のいくつかの事例を紹介いたします。
誠に申し訳ございませんが、守秘義務が課せられているため、詳細な情報を開示することはできません。どうぞご理解ください。

依頼内容

以前より親交のある中小企業の創業者から、東京にある不動産に投資をして資産運用をしたいと依頼を受けました。
東京の魅力的な不動産は、とても競争が激しく、安く購入することは難しいですが、駅前の好立地にある不動産をなんとか割安で購入したいとの要望です。

解決方法

担当者は、不動産投資業界でのネットワークを生かして、債権者、金融機関、不動産ファンド運用会社が所有している、公のマーケットには流通しない情報の入手に努めました。その情報の中で、破産状態に近い不動産ファンドが運用していた、東京都内の駅前好立地にある商業施設に着目しました。
この不動産の特徴は、駅前にある大型の商業施設で、月極の駐車場が100台以上あるものでした。
依頼者は、居住用不動産にしか投資をしないと決めていたのですが、賃料が安いテナントが数多く分散されていてリスクが小さいこと、滅多にないくらい安く購入できるチャンスであることを担当者は説明しました。
依頼者は初めての商業施設への投資なので、銀行から融資を受けることができるか不安でしたが、もし融資を受けることができるのであれば購入したいとの結論に至りました。
担当者は、売主側と繊細な価格交渉を続けつつ、短期間で融資の承認をもらえるよう支援もしました。
最終的には、短期間で融資承認を受けることに成功し、依頼者が納得する不動産投資をすることができました。

物件情報

コンサルティング結果

当初予定の利回りは約9％でした。
ところが1年後、日本でとても有名な株式上場会社の創業者より、この不動産を購入したいとオファーをもらいました。
駅前に面した商業施設なので、将来的に自社で活用することも視野に入れており、どうしても購入したいとのことでした。
当初、依頼者は短期間で売却する予定ではありませんでしたが、買主がこちらの売却価格、条件を全て承諾するということもあり、売却に応じました。結果、短期間で思いがけないキャピタルゲインも得ることになりました。新しい買主にも喜んでもらうことができたので、この不動産投資は二重の喜びを得る結果になりました。

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依頼内容

弊社ウェブサイトを見た東京都内の企業から、居住用限定で駅から近い不動産を購入したいと依頼を受けました。
依頼者が自身の資産運用の為に投資したいとのことでした。
東京都内の居住用不動産は競争が激しく、安くは購入できないことを承知していたので、東京都内に隣接している千葉県内の不動産でも良いとのことでした。

解決方法

担当者は、J-REITが運用した後、既に期限切れのファンドで運用していた居住用不動産に着目しました。
この不動産の特徴は、机・洗濯機・ベットが標準装備されたホテル仕様のワンルームを約180部屋を有し、共用施設に温泉があることでした。
ファンドの運用期限が切れても売れずに残っていたこの不動産の問題点を調査したところ、部屋数が多く空室率が高いこと、ホテルと同様の専用スタッフがいる為、管理コストが高額であることが、売れない理由であるとわかりました。不動産の所在地も、千葉県内の主要路線の駅より徒歩5分で、駅から近いにもかかわらず、大型スーパーがないなどの理由で地元の住民にはあまり人気のないエリアでした。
依頼者としては、これらの問題を解決する投資戦略があれば、価格競争に巻き込まれずに割安で不動産投資ができるという結論に至りました。
担当者は、これらの問題を解決する投資戦略を考え、売主側と繊細な価格交渉を続け、短期間で融資の承認を受けることが出来るように支援もしました。
最終的には、担当者が懇意にしている金融機関より短期間で融資承認を受けることに成功した上で、激しい価格競争に巻き込まれることなく、ご依頼者が納得する割安な不動産投資に成功することができました。

物件情報

コンサルティング結果

当初の利回りは約10％くらいでした。満室になると、グロス利回りは約14％になることもありました。
日本では働く未婚女性が増加していますが、この不動産には、そういった未婚女性が半数以上入居していました。
近隣に大型スーパーがあることよりも、東京に通勤するのが便利な駅に近く、不動産のセキュリティーが充実していることが、夜遅く仕事場から戻ってくる働く独身女性に対して、とても安全で便利な不動産として魅力を与えることになったようです。また、利用率が低かった温泉を閉鎖することで、大幅な管理コスト削減も実現できました。
多くの不動産投資家にとっては問題点であることも、その不動産の持つ潜在的な力に着目すると、反対に魅力になるという典型的な事例です。

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依頼内容

以前より親交のある会社経営者より、東京都内のレジデンス用不動産を出来るだけ高額で売却して欲しいと依頼を受けました。
依頼者は同じ時期に規模の大きい不動産購入を検討しており、その為にこの不動産を短期間で売却してキャッシュを得ることが必要とのことでした。
この不動産は、東京都内某駅から徒歩10分以内にあり、ワンルームが約60室あるものです。
依頼者がこの不動産を購入した時は、建物が古く、空室率が高い状況だったので、割安な価格で不動産投資に成功しました。しかし、一般的な不動産投資家に転売する場合は、リスクが高く、かつ土地が狭い為に、金融機関からの融資が下りづらいことが懸念されました。また、一般的に築浅で10億円以上の不動産購入を検討する不動産ファンドに転売する場合は、建物が古いだけではなく価格の規模が小さいのことが問題になりました。

解決方法

担当者は、独自ルートを経由して、資産運用目的で購入してもらえそうな、潤沢なキャッシュを保有している日本国内の株式上場会社に着目しました。
ところが、そのような企業にこの不動産を紹介しても、購入の稟議が中々通らない日々が続きました。
その原因を担当者が調査・分析したところ、購入者側からみると物件が魅力的なのは間違いないものの、建物が古いので空室率が高くなることが、大きなリスクとして問題になっていることが分かりました。
購入者にとっては、割安な価格で購入し、建物をリフォームして不動産価値を向上させる費用を捻出できれば、リスクを回避できる可能性が高まります。
依頼者は割安で購入していたので、一般相場に比べて若干割安な売買価格設定にしても、希望に見合うキャピタルゲインを得る事ができるという結論に至りました。
そこで担当者は購入者に対して、問題点を加味して一般相場に比べて割安な売買価格設定にしたこと、及び、同等のレジデンス用不動産では実現困難な投資収益率であることなど、物件の魅力を粘り強く説明することに努めました。
最終的には、購入者の社内稟議が通過し、お客様が納得する価格帯で不動産を売却することに成功できました。

物件情報

コンサルティング結果

最終的に、依頼者の希望期間内で、この居住用不動産を売却することができました。
そして依頼者は、この不動産売却と時期を近くして、規模がさらに大きい不動産を購入することに成功しました。
買主においても、同等の居住用不動産ではなかなか得る事が難しい投資収益率の不動産を購入できたので、大変喜んでいただくことができました。